福永です。
前回、持家ＶＳ賃貸について書きました。
前回のブログはこちら

持家と賃貸から投資について考える

福永です。 持家ＶＳ賃貸 このような記事を一度は見かけたことがあるのではないでしょうか。永遠のテーマなんて書かれていたりしますよね。 青山物産でも、このことについてはよく議論になりますが、経済合理性やライフスタイルだけで […]

この問題は両方に良し悪しがあり、理解したうえで選択することが大切です。
公平に比較する為に「資本的支出」と「消費的支出」の二種類の支出を知る必要があるとお伝えしました。
実は賃貸の支出と、持家の支出は性質が違うので、単純な比較ができないのです。

順を追って説明します。

家を買うと家計のバランスシートはこうなる

自己資金：300万円
借入：3700万円
不動産市場価値（資産）：4000万円

市場価格が300万円上昇すると、純資産が300万円増える。

市場価格が300万円下落すると、純資産が300万円減る。
ここまではわかりやすいと思います。

さて、市場価格に変化なく10年保有した場合を考えてみましょう。
金利：0.7％
期間：35年

純資産が、300万円から1270万円に増えています。
※簡素化するため、この時点ではその他経費を除く。
毎月返済の元金と利息のうち、元金返済が純資産を押し上げます。
これを「資本的支出」いいます。

10年間の支出を分解して考える

元金返済：970万円（資本的支出）
利息支払：230万円
管理費・修繕費：300万円（月25000円計算）
固定資産税：120万円（年10万円計算）
購入時初期費用：280万円（物件価格の7％）

合計すると1900万円
※970万円（資本的支出）＋930万円（消費的支出）

賃貸と比べてみましょう

この物件を賃貸し、仮に期待利回りが5％とすると。

4000万円×5％＝200万円（年間家賃）
200万円÷12ヵ月＝約167,000円（毎月家賃）

家賃：167,000円×120回（10年）＝約2000万円
更新：167,000円×5回＝85万円
その他：15万円（家財保険、保証料等）

合計：2100万円（消費的支出）

持家に比べて、賃貸の消費的支出が1170万円高いことになります。
これは家計の純資産にそのまま直結することになります。

これ以外にランニングコストが上昇するリスク
・金利上昇
・設備故障
・管理費・修繕費値上げ

その他、コストに関わるが考慮していないこと
・住宅ローン控除（持家＋要因）
・団体使用生命保険（持家＋要因）
・売却時の諸費用（持家－要因）
・借上社宅による経費化→所得税減額（賃貸＋要因）
・会社からの家賃補助（賃貸＋要因）

不動産購入に大切な5つの視点【結論】

純資産ベースで考えると、持家がお得に感じますね。

しかし、今回のポイントは市場価格が一定という条件付きです。

10年のケースだと市場価格、2830万円（1170万円下落）までがブレークイーブンポイントになりそうです。

■不動産購入に大切な5つの視点
・価格が下落しにくい場所（上昇したら尚良い）に買う
・支出を資本的支出と消費的支出に分けて考える
・賃貸の支出と持家の支出は性質が違うので、単純に比較できない
・バランスシートの純資産がどのような変化をするのかを考える
・資産は購入時の価格ではなく、常に現在の市場価格で考える

これらを知ったうえで、賃貸か持家か考えることができたなら、より精度が高い意思決定ができると思います。

自宅購入は調達金利が安く、空室率ゼロの不動産投資。

市場価格が一定か上昇なら、資本的支出により、時間と共に純資産を作ることができる投資。

賃貸は資産を持たず、手元資金を残したまま他に投資ができる選択肢。

賃貸は、地震リスクや設備故障リスク、価格下落リスクを回避。
そのうえで、空間を利用することをサービス料として支払う手法ともいえます。
これを投資として考える人もいるでしょう。

持家ＶＳ賃貸

どちらを選ぶかは、結局考え方次第なのです。
経済合理性での判断なら、市場価格が大きく影響することは理解できたかと思います。

住みたい場所が、市場価格が下落していくと考える地域であれば、買わないのか？

それも、個々人の判断になると思います。住宅は資産だけの側面ではありません。
結局、一生住み続けるのであれば、純資産はさほど関係ないといってしまえばそれまでですが。。
住宅ローンを完済すれば、純粋な「市場価格－諸費用」のキャッシュ（資産）と同じです。

それよりも、キャッシュフローや住みたい場所に住めることの方が重要でしょう。

メディアのランニングコスト比較だけに、惑わされることなきよう、気を付けてくださいね。

■おまけ
現在、不動産を所有している方へ。
物件が今いくらで売れるかは、家計の純資産に関わることなので大切です。
マネーフォワードは、不動産価格を市場価格で資産計上しているのでオススメです。
常にバランスシートで純資産が確認できます。

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